危老重建你家符合條件嗎？3大流程、2類資格先了解！ - 法律010

一、危老是什麼？危老重建申請懶人包在這裡！

(一) 危老定義及背景

根據統計，台灣目前已有將近400萬戶住宅為30年以上的屋齡，其中需要進行補強或是拆除重建的危險老舊建築物比例更是高達40%！為了保障國民生命財產，內政部在民國106年時頒布了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，也就是我們所謂的「危老重建條例」。

哪種建築才符合危老重建條件呢？
1.在都市計畫範圍內，且不是歷史建築物
2.危險：結構安全未達最低等級
3.老舊：屋齡超過30年以上

只要符合以上3點危老條件，就可以開始準備文件，到都更處掛件申請重建危老建築啦！

(二) 危老、都更差在哪？

都更危老重建時常被拿出來討論，哪種方案更具價值呢？我們可以先簡單了解都市更新。

都市更新也是考量到居住安全而產生的項目，不過面積相比危老重建更大，須達到500平方公尺以上，相對限制也更多，申請程序較複雜，需要辦理公聽會、聽證會，核定通過後才能施工，因為面積大、牽涉的住戶更多，遇到意見不一致的機率提升，所以來回溝通所造成的時間成本也更大。

我們也透過政府給的優惠做危老都更比較：

★ 容積獎勵上限差異

• 都市更新容積獎勵上限為1.5倍法定容積，或是0.3倍法定容積+原建築容積。
• 危老重建容積獎勵上限為1.3倍基準容積，或是1.15倍原建築之容積獎勵。

★ 稅負減免差異

• 土地增值稅、契稅：危老重建沒有提供，都市更新則根據情形有不同減免方式。
• 地價稅、房屋稅：兩者都是完成後減半徵收2年（50%），危老重建在2年減半期間「未移轉所有權」者，得最多延長至10年（共12年）。

更多詳細的都更內容與比較歡迎參照這篇文章：都更QA大哉問！秒學都更條件、流程、獎勵補助精華！

(三) 危老重建流程及申請期限

申請期限是在危老條例發布後的10年內，也就是到民國116年5月31日。若近期屋齡將屆30年，有考慮要重新裝修的民眾可以把握機會，比起自己申請建照會來的划算很多。

危老重建流程相較於都更，程序相對單純且快速，因此採用書審而不設立委員會制度。民眾根據危老條例（可別錯認成為老條例了！）申請時，需要自行備妥文件，並主動向主辦機關申請，例如向文化局確認建築物是否具文化價值等。詳細文件可以參考危老條例施行細則。

重建流程大致上分成3個階段：

1.前置作業

• 不具文化價值之建築物
• 領有合法建築物文件
• 屋齡30年以上
• 通過結構安全性能評估（需經過建築物戶數50%以上同意辦理）

2.申請重建

• 申請書
• 所有權人100%同意書及名冊
• 未完成重建之危險建築物證明文件
• 切結書
• 建築線指示圖
• 重建計畫

3.申請使用執照

• 申請既有建物拆除執照
• 申請新建物建照執照
• 申請內政部危老重建補助
• 申請使用執照

所有階段中，最困難的是「取得建築物戶數所有權人100%同意」！想要推動危老重建，住戶的團結最為重要，也才能在容積獎勵期間完成申請，讓效益最大化！

申請重建通過後，就來到申請各種執照、等待核發的部分了，請建照不會很快下來，大致都需要半年至1年左右，各地區有所不同，這段期間也可以向各機構申請危老重建貸款、補助。

以上就是申請危老重建懶人包的內容，如果想看核准過的危老重建案例，可以到各市政府的都市更新處，裡頭都有詳細資料可以參考。

二、危老獎勵一次看

從政府的角度來看，劃分區域辦理都市更新對整體都市容貌較有規劃，但所耗費的時間卻會大幅增加，沒有個5年10年，改善幅度並不大，這段期間內屋齡超過30年的建築則會越來越多，如此一來將緩不濟急。

政府根據「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」提出的危老容積獎勵，目的是為了鼓勵民眾主動提出重建，創造雙贏，有了危老重建容積獎勵，符合條件的建築翻新後不僅住的安全，能夠利用的空間也更大！

危老重建獎勵有3種，分別為「容積獎勵」、「放寬建蔽率及高度限制」，以及「減免稅負」。

(一) 容積獎勵

危老條例獎勵中，最受關注的莫過於容積獎勵了，符合條件可以將容積提升30%，還額外加上時程獎勵，只要在民國111年5月11日前提出申請，還能夠獲得6%，危老獎勵上限總計最高36%，是不是非常吸引人呢？

時程獎勵原應在民國109年（去年）5月11日截止歸零，但去年經過修法後，改採逐年以8%、6%、4%、2%、1%獎勵額度，鼓勵民眾在危老獎勵期限內，盡快提出申請！

我們整理出危老獎勵計算的細項供民眾參考：

• 時程獎勵：6%（民國112年5月12日降至4%）
• 原建築容積大於基準容積：10%
• 符合危老條例適用資格：6 ~ 10%
• 重建計畫範圍內基地面積未達200m²者：2%
• 基地退縮：8 ~ 10%
• 耐震設計：2 ~ 10%
• 智慧建築標章等級：2 ~ 10%
• 綠建築標章等級：2 ~ 10%
• 無障礙環境評估等級：3 ~ 5%
• 協助取得開闢公共設施用地：5%

若需要更詳細的危老容積獎勵表，可以到政府網頁尋找。

(二) 放寬建蔽率及高度限制

建蔽率指的是建築面積占基地面積的比例，簡單來說建蔽率越高，表示基地的空地越小，放寬建蔽率和高度的限制，代表民眾有更多元的選擇自己未來新家的樣貌！

詳細該如何放寬，將交由地方主管機關另訂標準，只需要注意不能超過原本的建蔽率即可。

(三) 減免稅賦

稅賦優惠在第一段有提過，這邊簡單複習一下：

• 重建期間，免徵地價稅
• 重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年
• 重建後未移轉所有權者，減半期間得延長最多10年，共計最長12年

三、危老重建缺點及注意事項

說了許多優點，危老重建似乎百利無一害。申請危老重建的案件雖然逐年提升，但也沒有到「炙手可熱」的地步，問題會出在哪裡呢？

1.危老重建費用

政府提出許多配套措施，包含貸款、補助等，無論如何，這仍是一筆不小的開銷，能不能再增添一筆支出，並不是每個人都能夠點頭。

2.100%同意過於困難

危老同意比例需要全體住戶都點頭，有些住戶可能每隔幾年就有小幅重新裝潢，即使30年屋況仍維持一定水準，有些住戶最近手頭比較緊，沒辦法再負擔1筆開銷，要讓大家都同意是非常困難的事情。

3.公設比例高

雖然有獎勵容積，但基地狹小，公設比例一定會偏高，室內空間縮小的情況下，要如何擺設家具也需要花費一些心思。

看完上述危老重建注意事項，你是不是覺得該仔細思考一下了呢？

以上是危老重建的相關資訊，如果您喜歡我們的文章，歡迎您分享！如果還有相關問題，也歡迎點擊下方或右側按鈕立即進行免費法律諮詢。