都更QA大哉問！秒學都更條件、流程、獎勵補助精華！ - 法律010

一、都更與都市更新條例基本概念介紹

(一) 什麼是都市更新？詳解都更意思與方式！

都市更新定義為：將老舊、危險、品質不佳的房屋以重建、整建、維護等方式翻修或整頓。目的是為了「促進都市土地有計畫再開發利用的可能，復甦都市機能」及「改善民眾居住環境與都市景觀，增進公共利益」。

都更的法源有《都市更新條例》（簡稱都更條例）、《都市更新條例施行細則》等，但實行過程也會需要依據個案實際狀況參考都市計畫、建築及土地等相關法規規定。

其中，都更的3種方式在《都市更新條例》第4條中有完整的規範：

• 重建：指拆除更新單元內的原有建築物進行重建。只要將住戶安置問題處理好，或有改進公共設施，規劃中可以變更「土地使用性質」或「使用密度」。
• 整建：指改建、修建更新單元內的建築物或充實建物裡的設備，以利改進公共設施。
• 維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理（通常是很小的建物立面維修或拉皮等），以改進公共設施，保持建物良好狀況。

但一般新聞提到的都更，或市場上的都更案件通常是指「重建建築物」的都更方式。

(二) 都更只能靠政府？你該知道的3項都更種類！

根據《都市更新條例》第3條第6款規定，都更可分成公辦都更、民辦都更、自辦都更3種。

1.公辦都更

• 實施者是中央或直轄市、縣（市）主管機關。
• 通常可以自行實施或委託都市更新事業機構成為實施者來主導這起都更案。
• 資金來源為政府機構。

2.民辦都更

• 實施者是擁有一定比例土地及合法建築物所有權的「建商」。
• 通常會委託都更事業機構主導。
• 資金來源為建商本身。

3.自辦都更

• 實施者是擁有土地及合法建築物所有權的「一般民眾」所自行組織。通常分為「自辦（經政府立案後成為合法的都市更新會法人組織）」或「委辦（不組織更新會）」兩種。
• 通常委託都更事業機構或都更公司、建設公司來主導。
• 資金來源多半來自銀行借貸或自行籌備。

也就是說，不僅公家單位，民間自己也能發起都更。但為什麼在大部分的都更案例中，通常以政府機關、建商發起居多？

自辦都更常常受阻的原因如下：

• 地主／屋主越多、意見就難整合：即便政府有獎勵或補助措施，但都更過程還是有費用需要地主或屋主負擔，且都更的內容、自辦或委辦、委託誰實施等問題都是需要達成一定比例的共識才能推進，因此常常在第一關就卡住過不去。
• 資金有限，難以負擔：自辦都更通常需要地主自籌資金或透過銀行借貸，由於金額不是一筆小數目，遇到財源卡關也是常態。
• 與建商利益喬不攏：這也延續資金問題，自辦想要委託建商，卻對廠商報價有疑慮，或是雙方利益沒辦法達成共識，這時又會面臨裹足不前的困境。

因此，如果是少數地主甚至獨立住戶想要整建老屋，大多選擇走危老重建這條路。以下會為各位簡單講解什麼是危老重建！

另外，若想查詢特定的都更案例，或查看全台都更案件，可以上內政部營建署官網，依循路徑「首頁>都更查詢>更新事業」輸入範圍或關鍵字查詢。

(三) 危老重建是什麼？「危老都更」差別在哪！

不要被「都更危老」或「都更危老比較」等搜尋詞彙誤導，都市更新與危老重建雖然本質接近，卻是兩種不同的東西！

都市危險及老舊建築物加速重建（簡稱危老重建）顧名思義，是因應年久失修的老屋有潛在災害風險，於是修建條例來加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物的重建事項，藉此達到改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質的目的。

同樣都是更新建物，但對一般民眾來說，選擇危老重建的速度與成功的可能性遠比都更來得高許多，透過下列這張「危老都更比較表」先了解兩者基本差別：

項目	危老重建	都市更新
申請人	土地及建物所有權人，1戶也可以提出申請	需有實施者（公部門、建設公司或法人組織）
基地規模	沒有面積限制	面積若小於500或1,000平方公尺的更新單元都需要經過審議會同意
容積獎勵制度	法定容積1.3倍或原容積1.15倍 時程獎勵10%，但不得再申請其他獎勵	不得超過法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積 可申請海砂屋、輻射屋；開放空間等其他獎勵
申請時間	116年5月31日前受理	沒有申請時效限制
同意比例	全體土地或建物所有權人100%通過	採多數決，須一定比例的土地或建物所有權人同意表決
申辦程序	符合危老建物條件，並提出審核計畫通過後即可實施	流程複雜，需要各種公聽會、聽證會、審議、核定公告等冗長流程
分配機制	由土地或建物所有權人自行協商	土地或建物所有權人可透過權利變換或協議合建來分配房地
稅賦優惠	除地價稅、房屋稅有期限優惠外，沒有其他稅賦優惠	享有土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅等各項優惠

資料參考來源：台北市都市更新處

從這張表不難看出，從資格條件與流程上來看，危老重建相較之下更為簡便快速，雖然相對缺少後續的稅賦優惠，但對小面積地主或個人戶而言，推動的可能性比都更大上許多。

本篇先著重在都更內容的詳細說明，關於危老重建更詳細的內容與規定，可以參考：危老重建你家符合條件嗎？3大流程、2類資格先了解！

(四) 都市更新條例修法曾做了哪些改變？

如上述所言，都更的複雜度在在反映出實施困難的窘境，為此也多次修正《都市更新條例》的內容，其中，最新的都更條例修正案在108年1月30日正式實行，企圖透過3大面向的調整加速推動都市更新的腳步。

★108年都市更新條例修法統整

修法目的	修法內容
解決實務困境	獎勵明確化：由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件（地方有另外需求可增訂）。 擴大賦稅減免範圍：更新重建後房屋稅減半徵收期限延長至第1次移轉前，最多再延長10年；增加因協議合建移轉土地及建築物時，其土地增值稅及契稅得減徵40%；增訂公辦都更公開徵求之投資人可分4年抵減營利事業所得稅。 簡明都更程序：危險老舊建物可由主管機關迅行劃定為更新地區，加速重建；計畫核定前已經沒有爭議或經全體同意者，可以免去聽證流程。
強化程序正義	未來公辦及民辦都更案都必須經過「連結都市計畫、強化都更審議、有爭議辦聽證」等3道把關程序。 明訂實施者請求代為拆除或遷移時，應先經過實施者私調、主管機關公調等兩階段程序；另訂自治法規，兼顧保障民眾權益及落實計畫執行。
健全重要機制	大面積、高比例之公有土地，原則上由政府主導更新開發。 增訂都市更新所需資金之融資，不受《銀行法》第72條之2有關商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額30％之限制。 對於更新範圍內之經濟或社會弱勢戶，因更新致無屋可居住者，由地方政府主動提供社會住宅或租金補貼之協助，以及對於無資力者，由地方政府主動協助申（聲）請法律扶助。

資料參考來源：行政院官網

接著就帶大家來看現今的都更具體條件與實施流程包含哪些項目吧！同時也把大家常見的問題集合起來，有問題都可以參考以下的都市更新懶人包。

二、都更條件QA懶人包

(一) 都更條件有哪些？都更條件怎麼談？

Q.老屋想都更必須符合什麼條件？

1. 老屋必須合法，重建屋齡必須滿30年；整建、維護須滿20年
2. 老屋所在地必須要位於都市計畫區域內
3. 老屋必須要符合地方政府更新單元劃定標準

Q.要如何知道自己的老屋有沒有被劃入更新地區？

可以上內政部營建署「都市更新入口網」點選「都更查詢」，挑選縣市及類型後即可查看列表或地圖。

Q.什麼是更新單元？

• 更新單元是實施都市更新事業計畫中的「最小基地規模」，由實施者及申請人依據市政府所訂定的「更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準」等規定來劃定。
• 通常1個更新地區範圍應至少包括1個以上的更新單元。

Q.申請劃定為更新單元需要哪些條件？

5項面積條件（至少符合其中1項）：

• 為完整之計畫街廓者（四周被都市計畫道路包圍起來的土地）。
• 街廓內面積在2,000平方公尺以上者。
• 街廓內臨接2條以上的計畫道路，面積大於該街廓4分之1且在1,000平方公尺以上者。
• 街廓內部分土地業已建築完成，確定無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻，其未建築完成部分面積1,000平方公尺以上，並為一次更新完成者。但其面積在500平方公尺以上，經敘明理由，提經臺北市都市更新審議委員會審議通過者。
• 跨街廓更新單元的劃設，其中應至少有1個街廓符合第1至第4項規定的內容，並採整體開發且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。

※附註：街廓是都更土地的計算單位。另外，因應每個縣市環境，條件內容可能有增減，建議民眾可以透過該縣市都更網或致電詢問。

14項環境條件（至少符合其中3項）：

1. 土磚、木、磚及石造建築物，或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築，以上建築物合計面積，達總面積2分之1以上。
2. 耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正之規定。
3. 距離捷運站200公尺以内。
4. 4層以上合法建物棟數，達更新單元3分之1以上，無電梯且法定停車位數低於戶數者。
5. 平均每戶居住樓地板面積低於北市每戶居住樓地板面積平均水準2分之1以下。
6. 建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用樓地板面積達2分之1以上。
7. 公寓沒有化糞池或沖洗式廁所排水，生活雜排水均未經處理而直接排放者，達2分之1以上。
8. 現有巷道狹小，寬度小於6公尺，長度佔現有巷道總長2分之1以上。
9. 房子基礎下陷、樑柱牆壁腐蝕破損、變形達2分之1以上，有公共安全危險。
10. 穿越更新單元內，且未供公共通行計畫道路面積比例，達2分之1以上。
11. 非防火建築物。
12. 附近有内政部、市政府指定的古蹟、歷史建築、都市計畫劃定保存區。
13. 附近打算都更的面積達3,000平方公尺。
14. 建蔽率大於法定建蔽率，且容積率低於法定容積率的一半。

Q.都更條件怎麼談？申請劃定更新單元要開會嗎？

依照《臺北市自行劃定重建更新單元召開更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會須知》第2點規定，申請人在送件前要先召開更新單元範圍內說明會，細節如下：

• 時間：申請送件前1年內召開。
• 地點：在更新單元範圍所在的區里或鄰近周邊地區，可容納所有通知對象的場所。
• 對象：更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人、里長及臺北市都市更新處。
• 公告：公告資料要在召開會議前10日（會議當日不算）張貼於當地里辦公處或申請範圍周邊的公告牌，並拍照存證。公告資料應包括會議日期、地點、更新單元位置及範圍等，並由申請人簽名或蓋章。
• 通知：通知單應在召開會議前10日（會議當日不算）通知。通知可採自行送達（應製作簽收清單）或交由郵政機關以掛號附回執（雙掛號）方式送達。開會通知單應包括會議日期、地點、更新單元位置及範圍等，並由申請人簽名或蓋章。
• 注意事項：會議主席由申請人或其委託人擔任；主席由委託人擔任時，應出示委託書，並載明於會議紀錄。申請人應於召開會議後寄發會議紀錄給所有通知對象。申請人應訂定一定期間辦理意願調查，其期間不得少於14日；意願調查表之內容及格式由市政府都市發展局定之。

資料參考來源：台北市政府都市更新處

(二) 都更坪數換算有可能1坪換1坪嗎？

都更後新舊坪數不對等的狀況很常導致爭議，為什麼實坪換虛坪的狀況很常見？主要原因可能有：

• 新房子的公設比比之前舊房子還要高
• 該地區的實際坪數漲價了

舉2個比較簡單的例子：

• 先假設坪數費用不變，原本1層樓有40坪，扣掉原公設8坪，實際居住面積有32坪，但都更後依照房屋建照的法規，公設提高到10坪，那麼就算坪數費用不變，都更坪數換算後實際居住的坪數也減少成30坪。
• 若加入費用計算，並根據樓層權利分配，例如：原本1層樓有40坪，共有5層樓，1至5樓權利價值分別為10%、10%、10%、30%、40%，都更成本5,000萬，都更後賣了1億5,000萬，扣除成本的1億依比例分給1至5樓住戶為：1,000、1,000、1,000、3,000、4,000萬；但當地的房價漲到每坪50萬，那麼有可能達到1坪換1坪的居民只剩下原本的4樓及5樓住戶。

實際權利分配、行情等情況可能比例子講的還要來得複雜，因為如果是合建案，建商的分配比可能就高達40%，住戶則只能用剩下的60%下去分配，因此這也是許多所有權人對都更又愛又恨的原因之一。

(三) 民辦／自辦都更流程的推動細節

在籌組／建立都更會組織、決定是要自力都更還是委託都更（實施者）、同時草擬更新單元範圍後，若不在更新地區，就必須要先申請劃定為更新單元，將老屋劃入都更範圍，再來才開始走後續最重要的都市更新流程！

都市更新流程3大重點：

1.事業概要（報送計畫構想）

這步驟是要先有規劃更新單元範圍，同時讓所有權人了解都更後的未來發展及原則。

• 申請人必須先規劃好更新單元的範圍，擬具都市更新事業概要。
• 需取得更新單元範圍內「私有土地及私有合法建築物」所有權人數及面積超過2分之1以上的同意門檻。
• 舉辦事業概要公聽會，向所有權人表明《都市更新條例施行細則》第10條規範內容。
• 向主管機關報送事業概要，等待回覆。

2.報送都市更新事業計畫

事業計畫就像旅行前的詳細行程計畫表，包含實施者、如何都更、如何實行、如何分配等都要詳細列出。

• 事業概要核准後，由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新的意願，取得4分之3或更高的同意門檻（詳情請參照《都市更新條例》第37條）。
• 舉辦事業計畫公聽會，擬具都市更新事業計畫申請報核。
• 都市更新事業計畫報核後由主管機關審查，經過公告公開展覽30天，提請審議會審議通過後，由市政府核定實施。
• 如實施方式採協議合建者，即可進入計畫執行階段；如採權利變換實施者，後續需要擬訂權利變換計畫。

3.權利變換計畫

這個步驟重點在都更後的分配、權利估價等，明訂下來除了讓實行更順利外，也讓參與的所有權人能更有保障。

• 採權利變換實施者，於都市更新事業計畫核定實施後，實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理，並由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者。
• 無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自主管機關專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任進行估價，並通知相關權利人參與選配，依照選配的結果擬訂權利變換計畫，辦理報核程序。
• 權利變換計畫經過審議通過後，由主管機關核定實施，即可進入計畫執行階段。

雖然實際流程是這樣，但為了讓都更過程更簡化、節省時間精力也盡快推動成果，某些步驟是可以合併的，舉例來說：

• 可省略事業概要直接進入事業計畫階段：只要更新單元內私有土地及私有合法建物的所有權人超過4分之3，且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過4分之3同意即可。
• 必要時，權利變換計畫的擬訂報核可以併入都市更新事業計畫。
• 為了便民及精簡程序，各縣市也會制定簡易都更流程，可以詢問主管機關，看有哪些項目可一併辦理。

★都更流程圖

Q.都更進度查詢去哪看？善用官方都更查詢網！

• 想要知道自家老屋的都更進度，可以上各縣市都市發展局官網查詢，或致電到主管機關詢問。

以台北市政府都市發展局都市開發審議服務平台為例：民眾可依地段地號、門牌號碼或道路路名等3種方式進行都更查詢，辦理進度仍以實際進度為主。如果有更多問題也可以撥打專線02-27815696分機3093到機構詢問。

三、都更獎勵有哪些？

(一) 都更容積獎勵與都更獎勵上限

根據目前都市更新建築容積獎勵辦法製作了容積相關的都更獎勵表：

容積獎勵項目	都更獎勵規範內容	都更獎勵上限
原容積高於基準容積	實施容積管制前已興建完成的合法建築，其原建築容積高於基準容積者，可以依照原建築容積或原建築基地準容積10%給予獎勵。	原容積或10%
提供公益設施	提供社會福利或公益設施，產權無償登記為公有者，除不記入容積外，依公式計算給予獎勵。	上限30%
協闢公共設施	協助取得及開闢事業計畫範圍內或其周邊公共設施用地，依公式計算給予獎勵。	上限15%
文化資產保存	事業計畫範圍內依文化資產主管機關核准的計畫、都市計畫表明應給予保存或有保存價值建築物，除不計入容積外，依該建築物實體面積給予獎勵。	上限依樓地板面積總和X1.5
一定時程之內	在一定期間內擬定事業計畫報核者給予獎勵。	上限10%
綠建築	取得綠建築候選證書，依等級給予獎勵。	鑽石級：10%（上限） 黃金級：8% 銀級：6% 銅級：4% 合格級：2%
一定規模以上	1個以上完整計畫街廓或土地面積達一定規沒以上者給予獎勵。	上限35%
處理舊違章建築物	處理佔有他人土地的舊違章建築戶，依照實測面積給予獎勵。	上限20%

資料參考來源：內政部

(二) 稅賦減免獎勵表

稅賦減免的規範是源自《都市更新條例》第67條：

都更稅賦減免項目	都更稅賦減免條件與內容
地價稅	更新期間無法使用：免徵 更新期間仍可使用：減徵一半 更新後2年：減徵一半
房屋稅	更新後2年：減徵一半 2年期間內未移轉所有權人，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，可延長減半徵收期間至喪失所有權為止，最多以10年為限
土地增值稅	依權利變換取得的土地及建築物，在更新後第一次移轉時：減徵40% 不願參加權利變換而領取現金補償者：減徵40% 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者：減徵40% 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者：免徵 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者：免徵
契稅	實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者：免徵 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者：減徵40% 以權利變換取得土地及建築物抵付權利變換負擔者：減徵40%

除了容積與稅賦這兩種既定獎勵之外，各縣市主管機關也祭出各式各樣的獎勵辦法、都更補助及都更租金補貼等。

(三) 更多都更補助項目

根據中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知，除了重建，整建或維護也都有相關補助項目可申請：

補助項目	都更補助內容
重建─規劃費	擬定都市更新事業計畫 擬定權利變更計畫
整建或維護─規劃費	擬定都市更新事業計畫 建築物耐震詳評 結構補強設計
整建或維護─工程費	建築物外牆修繕及周邊環境整理 增設電梯 結構補強

(四) 其他都更注意事項：合建契約陷阱怎預防？

大部分的所有權人由於缺乏建築相關的知識，不僅看不懂洋洋灑灑的契約內容，也無法得知自己的權利是否充分受到保障，有很多資訊如果沒有白紙黑字寫下來，例如公設比、找補方式與金額、營業稅分擔比例與方式、建商逾期完工的懲罰機制，以及權利分配比例等...不僅後續麻煩，甚至還有可能影響產權，不可不慎。簽約建議透過律師從旁協助，逐一審查契約內容並進行商討，才是最保險的解決方法。

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